房东收入暴跌，Airbnb模式在美崩塌？分析称短租增长确有放缓

短租市场近期成为美国住宿业的热点新闻，因为有数据显示，全美Airbnb房东的收入急剧下滑，行业人士展开了讨论。

近日，房产投资咨询公司 Reventure Consulting的CEO Nick Gerli发布的一条推文在Twitter上疯传，他称“Airbnb模式真的崩塌了”（The Airbnb collapse is real.），并附上了由短租分析公司AllTheRooms提供的数据截图。数据显示，根据三个月的平均值进行测算，今年5月份，在田纳西州的塞维尔维尔和得克萨斯州的凤凰城及奥斯汀等市场，每套可租房源的平均收入（RevPAL）同比降幅接近50%。

但Airbnb发言人Sam Randall对此提出异议，称该数据与Airbnb的数据并不一致。Randall引用Airbnb今年第一季度的财报数据称，公司Q1的住宿间夜和体验预订的总数超过1.2亿个，实现历史新高。预订总额（GBV）204亿美元，同比增长19%。

过去几年，由于工作和生活方式发生转变，人们对于热门户外旅游目的地的长住需求激增，推动了Airbnb业务的发展。Airbnb在Q1的财报中指出，过去两年里，除了中国市场，其他市场的活跃房源总数都在加快增长，今年Q1的活跃房源总数同比增长了18%，增速比上一个季度（16%）提升了2个百分点。

但与此同时，随着越来越多公司要求员工回到办公室，部分市场的房价骤降，而房源数量的增速过快，导致供过于求。

Airbnb表示，目前的间夜和体验活动预订量增幅不及去年同期，预计Q2的同比增速低于收入的增速。

短租市场增长放缓，但需求依然强劲

对于“Airbnb模式崩塌”的论调，短租数据分析平台AirDNA也通过数据提出了不同的看法。

AirDNA表示，通过对1000多万套短租房源数据的分析，结果显示，2023年5月美国的短租入住率达到56.8%，同比下降3.1%，但相比2019年同期增长了5.6%。AirDNA认为，近期入住率的下降，是因为过去一年以来房源在增长，今年5月份的可用房源数量同比增长15.3%，是18个月以来增长最慢的月份。

根据AirDNA的数据，今年5月，每套可租房源的收入同比上升0.2%，达到178.75美元/晚。对于AllTheRooms提到的房源收入降幅接近50%的市场，AirDNA显示的降幅则不足10%。

AirDNA数据分析部高级副总裁兼首席经济学家Jamie Lane表示，近期的热帖所描述的问题和引用的数据被夸大了，站不住脚跟。Lane预计，美国短租市场今年上半年的RevPAR（每间可用客房收入）将同比下降1%左右，并表示，由于房源过剩，入住率相对下降，下半年的RevPAR降幅可能在1%-2%之间。

RevPAR是Airbnb房东用来衡量房源收入的重要指标，是客房单价加上清洁费与入住率相乘得出的结果。Lane表示，通过RevPAR来评估Airbnb房东的收入比RevPAL更准确，因为前者剔除了房源无法预订的情况。此外，每个市场受季节影响不一样，综合考虑全年的数据能够提供更公正的视角，而Gerli提供的只是三个月的数据。

每个市场都有细微的差别，例如，在加利福尼亚州的迈阿密等市场，由于受到疫情较严重的影响，每套可租房源的年度收入降幅达到了15%-20%，同时在季节需求模式的影响下，有些较为偏远或者限制较少的市场的房源则更受欢迎，Lane说道。

他还表示，由于国际旅游需求尚未完全恢复，纽约、旧金山、洛杉矶和迈阿密等门户城市的短租和整体住宿市场依然疲软。

根据美国国家旅游办公室的数据，今年4月，赴美国际旅客在旅游产品上的花费超过173亿美元，同比增长26%左右；同期，美国出境旅客的消费达到172亿美元左右，美国当月的贸易顺差为8300万美元，扭转了美国旅游业连续七个月面临贸易逆差的局面。

Lane表示，如果今年美元汇率下降，可能会有更多国际旅客前往美国，这对美国主要城市来说是好消息，毕竟这些城市的旅游需求尚未恢复至2019年水平。

Lane预计，2024年美国短租市场的RevPAR增长将与2023年持平，但短租需求仍将远超酒店，而且在整个住宿市场的份额会持续增长。

短租业受到更严格的监管

在美国，政府对短租业的监管越来越严格，有些地方甚至禁止发展短租业务。

Lane表示，圣地亚哥近期规定了该城市短租房源数量的上限。美国科罗拉多州的斯廷博特斯普林斯限制或禁止部分区域发展短租业务，并规定房东要获得许可证才可经营。

从全球来看，也有些市场制订了法规，导致短租房源数量大幅减少。例如，阿姆斯特丹通过了短租监管法规，2021年的房源数量由此减少了80%左右。今年6月，马来西亚槟岛市宣布将禁止Airbnb及其他类似的短期租屋服务。

金融学教授Michael Seiler在一项研究中指出，当某个城市或社区开始监管短租市场，相邻的城市或区域也会效仿。

除了政府的监管，美国各地的业主协会也在采取行动，规定社区内的房子可以租多长时间，以压制Airbnb业务。Seiler表示，那些希望通过短租收入来偿还贷款的业主想要开展中长期租赁业务将会面临诸多困难。

参考资料：
1. Viral 'Airbnb collapse' debate aside, short-term rental growth is slowing. (The Business Journals)
2. Airbnb Disputes ‘Collapse’ in Host Revenue, Sees Strong Demand. (Bloomberg)