后地产时代，用文旅商融合赋能城市更新

本文授权转载自景鉴智库

前言  城市发展进入后地产时代，存量迭代渐成发展主流

回望2020年是一个特别的年份，即是疫情爆发之年，又是城市发展的一个分水岭——即从规模化的增量扩张，转变为集约化的存量博弈。

2020年以前是以快速城市化驱动大规模的造城运动和房地产开发，大量郊区变为新城；而2020年后消费力和投资预期快速下降，城市化率也到达极限，加之债务连环爆雷，房地产逐渐熄火。

（2021年至今，月度土地购置面积断崖下跌，9月同比增速已经跌至-65%，相当于砍掉了三分之二。今年1~8月，全国供地面积和供地收入分别下降了40.5%和59.8%。）

而对于各地方的政府财政来说，从过去躺着卖地获得财政收入，转变为要真正依靠产业提升、人口流入带来的复合型收入，来弥补和优化目前已经大幅减少的土地财政，这是一个很大的挑战。

那么后地产时代城市如何发展？又用什么来驱动城市的发展？

一、城市更新驱动新的城市发展

失去土地财政的支撑后，城市与城市之间的竞争会日趋激烈，包括：城市吸引力的博弈（定居买房）、吸引和激发消费的博弈（休闲消费）、产业体系迭代的博弈（吸引投资）、城市发展潜力的博弈（财政收入）。

1、城市更新对人的吸引力

后地产时代是一个抢人的时代，特别是年轻的、高素质、高学历人才，要把优质人口留住或流入才能有消费力。城市竞争越“内卷”，人才越会向高能级城市集中，其他的大多数城市会陷入发展困境。一个没有高端产业、没有生活品质、收入水平低下的城市，是没有活力的，对人才也没有任何吸引力。不仅没有外地人才流入，本地人才还会大量流出，没有新增住宅需求，城市愈发空心化、老龄化。

2、城市更新对消费的促进

后地产时代是一个抢消费力的时代，消费是否景气，关系到本地服务产业和相关就业，以及商业开发的价值。目前很多城市不仅人口流出，连本地消费也大量流出到周边城市，原因就是它们的商业发展过于粗放和落后。未来的城市更新，不仅要留住本地消费力，还要吸引外来消费力，有消费力才有投资、有就业。

3、城市更新吸引投资，赋能产业迭代

后地产时代是一个抢投资、抢就业的时代，从土地财政到实业兴邦，从地产导向转为产业导向。吸引投资不仅需要有高效廉洁的行政体系，良好的基建物流，还需要城市能满足产业配套和人才供给。同时，城市更新需要与城市的产业迭代结合考虑，创造宜居宜业的空间。这就是城市更新在顶层设计需要解决的产业经济问题。

综上，未来的城市更新要以顶层设计为指引，在吸引人才、刺激消费、产业迭代三个方面互为支撑。它不再是简单的“旧房改造”工程，而是要有效盘活城区的老旧低效板块，带来多维度的迭代提升，大大提升城市的经济活力。

与过去粗放式的造新城卖地皮不同（局限性小），城市更新是在既有存量上做文章，各种项目特殊性和局限性更大，更需要顶层架构的支持和经济上的精打细算，操盘的挑战和技巧要求也更高。

二、文旅商融合赋能城市更新

1、城市更新中的文化复兴

很多城市提到文化，都会说自己文化多么厚重，源远流长的历史（北方地区特别明显）。每听到此，我深不以为然。掘地三尺，谁家没点古物呢？一个城市的文化并不是建立在“考古”之上，真正有文化魅力的城市，需要的是有活力、可体验、可传播的文化，让城市展现独特的美感，让人心怀向往。

什么是有活力？文化不只是考古，也不是一成不变的，而应该是服务于产业的，又与现代生活相结合的，要与各种业态有机融合，创造新的活力。

什么是可体验？文化不是故作高深，而是要触达到尽可能多的受众，是可触碰的、可品味的、可感受的、可互动的。这也是与商业相融合的特点和基础。

什么是可传播？文化不只是供瞻仰的，真正有生命力的文化必然是广泛传播的，因此文化产品需要更开放包容、更多样化，更具网红传播属性。

而我们大多数的城市，往往动用巨资造了一大批的博物馆、文化馆，就算完成了文化建设，平时无人问津，还要持续投钱运营维护这些规模宏大的形象工程。显然文化不能是一个关在馆里的“死物“，文化需要的是活力，是与其他产业的结合，让人们能在日常生活中实际感受到，被越来越多的人所接受和喜爱。

比如说上海的海派文化一直是中国文化的高地，在国际上也有一席之地，但显然上海是一个开埠仅180年的城市，并没有多少历史、也没有多少古迹可言。而作为一个文明古国，国内的千年古城古都比比皆是，为何鲜有文化强大者？显然文化的强大靠的不是考古，而是靠创造，并且要有开放包容、海纳百川的心态。

2、城市更新中的旅游升级

近年来城市旅游方兴未艾，除了一些传统旅游城市外，不少独具特色的城市迅速成了网红。随着疫情常态化，本地游、周边游也逐渐成为主流。一座有吸引力的城市需要有更好的旅游环境、更美的旅游场景、更具特色的城市美学品位，对这些维度的提升，正是城市更新需要达到的目标。

旅游环境的提升，既包括生态环境和人居环境这样的硬件环境，也包括休闲生活氛围这样的软环境。比如成都、重庆、长沙能成为旅游网红城市，一个重要原因就在于那里让人很安逸舒适的生活气息。

旅游场景的打造，要充分利用各类城市记忆，包括老建筑、遗址等硬件，也包括文化、美食等软件，以人为本、增加多种多样的社交空间，对城市空间、城市景观、城市文化体验、特色文旅商场景等方面进行全方位的优化和提升。

城市美学品位的体现，包括建筑品位、景观品位、生活美学，展现的是本地人民群众对美好生活的追求和格调。城市体量的大小可能很难改变，三四线城市可能永远是三四线城市，但城市是否能带给外来游客以美感、品质感、高级感，是可以努力塑造的。

3、城市更新中的文旅商融合

城市内文化的复兴和旅游的升级，与商业相融合，带动区块价值的提升（包括土地价值、商业价值、产业、税收），形成一个完整的存量开发商业逻辑闭环。开发商业逻辑设计中，主要是三大平衡，即资金流平衡，业态平衡，运营平衡。

因此具有前瞻性的、遵循市场规律的顶层设计在整体开发中非常重要，这恰恰是很多项目所欠缺的。

文旅商融合的城市更新是顺应这个时代的最佳城市发展路径，将带来有生命力、与时俱进的文化，将让人心生向往，大大提升城市的吸引力和竞争力。

三、城市更新的分类和经典案例

由于城市老旧存量的复杂性，城市涉及的种类很多，比如：古城老街改造（文改）、旧厂房/老工业区改造（旧改）、老居住区/城中村改造（棚改）、小场景/市集改造（微改）。也有不少项目是多类型兼而有之，开发复杂性也就更高。

以下举几个经典案例，与读者分析探讨。

延展案例一：兼具红色、传统、时尚元素的城市更新开山之作——上海新天地

在文旅商融合的城市更新中，上海也有一个陈年又经典的案例——上海新天地的改造开发，可以说是全国城市更新顶礼膜拜的开山之作。

众所周知，新天地有着一个最红最专的遗址——中共一大会址（国家一级文物保护单位），如果照着很多其他城市的思路，多半会被改建成一个大规模党建博物馆，那么这块位于市中心核心地段的商业属性和土地价值就完全荒废了。

新天地核心区的建筑是非常具有上海特色的石库门历史建筑，此类建筑是上海独创，个性鲜明。但是，不仅要保留石库门的外貌，还要保留石库门的风情，在衰败的石库门弄堂里装进现代休闲生活也是很不容易的。

最终，新天地在美国设计师本杰明·伍德担纲设计下，呈现出的是一个集合红色遗址、特色商业、奢华酒店、写字楼、高端住宅、湖泊景观于一体的文旅商综合体，展现“工作与生活相融合”的都市生活方式。整个项目获得了良好的商业效益和持续的税收收入，也成为上海向外界展现其独特文化和特色的一张金名片，游客来沪必去之地。

新天地虽然保留了大量的老上海“石库门”传统建筑，却又是上海现代时尚的最佳体现。经过多次改建升级，一大会址多年来始终承担着接待中央和全国各地领导拜谒和全国各地党员党建工作的使命。

这个案例充分证明，都市时尚、商业气息和红色记忆并不矛盾，现代设计与传统建筑保护也能实现和谐统一，城市更新与历史文化资源保护之间找到平衡点成为关键点。

并且，这是一个二十多年前的项目，至今依然秒杀很多后开发的城市改建项目。优秀的城市更新作品将成为城市地标，历久弥新。可见在前期论证和规划设计时的前瞻性、科学性的开发思维有多么重要！

延展案例二：从废弃旧址到全国总价地王——上海西岸开发

上海西岸位于徐汇滨江地区，岸线长约11.4公里，区域面积约达9.4平方公里，规划开发总量950万平方米，是“上海2035”城市总体规划中承载全球城市核心功能的高品质中央活动区。2008年以上海世博会的举办为契机，遵循“规划引领、文化先导、生态优先、科创主导”的发展理念，启动地区城市更新规划，对标巴黎左岸、伦敦南岸。2012年成立上海西岸开发（集团）有限公司（简称“西岸集团”），正式进入开发阶段。

2012年7月7日，龙美术馆、余德耀美术馆与徐汇滨江签署落户协议，标志着“西岸文化走廊”品牌工程正式启动。经过多年的努力，20余个文化艺术空间（龙美术馆、余德耀美术馆、西岸美术馆、星美术馆、油罐艺术公园、上海梦中心、上海摄影艺术中心、香格纳画廊、西岸剧场群）已在此云集，而西岸音乐节、西岸建筑与当代艺术双年展、西岸艺术与设计博览会等品牌文化活动也持续亮相且备受肯定，西岸文化群落已初具规模，使徐汇滨江成为上海最具有文化品位和文化气质的滨水区域，也将成为中国乃至世界最大的户外艺术展区。

一级开发到二级开发的变现：2020年2月20日，上海正式挂牌出让了徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块，即徐汇滨江西岸金融港地块。这幅占地超过320,000㎡，总开发体量约180万㎡的土地，由香港置地集团斥资超310.5亿元，刷新全国总价地王记录。

地上土地面积总计323,664.6 ㎡，地上计容面积为 1,087,049.6 ㎡，地下建筑总面积为不超过 710,000 ㎡，总开发体量约180万㎡，包含：

办公 ：~650,000㎡

商业 ：~210,000㎡

地上商业：~150,000㎡

地下商业：~60,000㎡

酒店：~55,000㎡

可售商品住宅：47,100㎡

文体：40,000㎡

租赁住宅：156,464㎡，不超过1187套

车库:~650,000㎡

该幅地块的可售办公楼约260,000㎡，货值估算约是180-200亿。可售商品住宅面积仅有约47,100㎡，货值约60亿-70亿。

延展案例三：工业旧址蜕变为夜经济活力区——杭州新天地

杭州新天地为杭州新天地集团（宝能系）投资，是国内首个以工业主题文化为核心的城市文旅综合体，总投资约100亿人民币，占地面积850亩，建筑总面积180万平方米，其中商业35万平方米、办公40万平方米、SOHO/LOFT 35万平方米。

它利用原杭州重型机械厂地块，经过10年不间断建设，集国际演艺、企业总部、商务办公、商业购物、餐饮休闲娱乐、SOHO/LOFT酒店式公寓、五星级酒店、品质居住等多种业态于一体，于2018年全面交付启用。

其中以工业遗存核心区（中央活力区）是杭州新天地的精华区域，位于新天地区块的中部，以"24小时繁华"为目标，保留并改建原重机厂的4栋工业厂房，打造太阳演艺《X绮幻之境》、活力PARK文化艺术公园、巨幕IMAX影院、灯光秀等，并汇集写字楼集群、2个购物中心（街区）、4家酒店、各种类型旗舰酒吧、网红餐饮，成为不夜城。现有商户291家，其中夜间营业的文化类商户276家，占95%。以“工业遗存+娱乐文化+网红餐饮酒吧”为主轴，新天地活力街走上了夜间文旅消费“快车道”，构建起全天候全生活场景的活跃能力，夜间比白天更热闹。充分展示了工业遗存的历史、文化及商业价值，创造并实现文化、旅游与商业相结合的全新产业模式。

核心文旅项目太阳演艺《X绮幻之境》（目前改称《X秀》）是激活杭州新天地活力PARK的主力，项目总投资15亿元，由加拿大的世界顶级表演团体太阳马戏编创，面积约13000平方米，有1442坐席。让游客在享受魔幻之旅的同时，激发街区时尚、文艺与快乐。在一度沉寂的工业文明之上，太阳演艺《X绮幻之境》成为保留和活化利用工业遗存、延续城市记忆的“点睛之笔”。

杭州新天地形成商旅文融合的经济矩阵强大的商务虹吸效应，成为头部企业的首选之地，取得巨大商业成功。目前建筑面积40万方商务集群，已拥有400多家入驻企业、300多户商家入驻，固定办公人数超3万，全年总产值超50亿元。在竞争激烈的杭州写字楼市场下，该项目2020年、2021两年连续在写字楼新增租赁面积位列杭州第一。其中的杭州新天地金座办公楼，汇聚了包括火星人、完美世界互娱、中冶房产、玛氏箭牌糖果、杭钢国贸在的5家上市公司、3家世界500强企业，以及四大所之一的普华永道事务所，2022年上半年纳税额2亿！实现了白天楼宇经济和夜间消费经济的双重拉力。

项目时间线：

2007年，杭州重机厂搬往临安青山湖工业园后，厂区850亩地块开始变身“杭州新天地”的涅槃之路。

2010年，杭州新天地集团签约建设新天地项目，以“24小时繁华”中央活力区为发展目标，作为城北武林新城核心区域，以“南有西湖 北有新天地”的高端定位对杭州重机厂原地块进行城市更新改造，

2014年，全亚洲现有唯一的太阳马戏驻场秀演出场馆开始建设，改造前是从前重机厂钣焊车间；而全球首次启用“终极银幕+杜比全景声”的新远影城是从前的钣焊车间。

2018年底，完成建筑总量180万平方米，投资100多亿元。

2019年6月新天地中央活力区开园，8月杭州太阳剧场太阳马戏《X绮幻之境》首演，9月杭州新天地丽笙酒店开业。