斯维登罗军：源于住宿超越住宿的分享住宿产业

【环球旅讯】乡村经济振兴的政策支持为乡村民宿带来了新的发展方向，北京城市民宿的下架给行业带来了冲击，从乡村到城市，民宿经营者如何把握机会，并应对变化和挑战？面对Z世代客群的新需求，又该如何为他们创造未知的惊喜？

11月11日，在“2021环球旅讯峰会”分论坛【中国住宿业峰会】（HMC）上，途家及斯维登集团联合创始人罗军以“源于住宿超越住宿的分享住宿产业”为主题进行了分享。

途家及斯维登集团联合创始人罗军

以下为罗军的演讲实录：

今天接受采访，我说我很喜欢环球旅讯，非常棒，让我们有相聚机会，中国幸好有这样的平台。很高兴今天再次跟大家见面。

做民宿，我们做了十年，包括途家和斯维登，到现在有很多体会。今天从两个方面看，看看供应供给，另外看看需求方面，在这一两年里发生了什么，从我们经营的状况上看客群发生了什么。

首先在供应方面，民宿的供应和不动产的租赁有很大关联。在全球民宿做得好的地方，包括城市民宿，很大原因是不动产租赁价格和酒店经营价格之间差距比较多。住酒店350美金一晚，住民宿80美金一晚，从性价比上选择，很可能选择民宿。是不是只有性价比？不是。

从民宿的角度上来说，它会涉及到乡村，也会涉及到城市民宿，包括集中式的城市民宿。它们的差距是很大的，我们从以下几个方面来讲。

第一，乡村民宿方向。今年2月份党中央国务院发布了关于乡村经济振兴的文件。中国农村经济的发展，包括生产，促进了乡村文旅以及旅游线路，包括民宿的发展。这些政策出台前，农业农村部也出台了一些意见，这些都会指导乡村旅游发展由碎片化发展进一步扩展。

最近接触了不少地区的政府领导，他们基本上在谈，怎么通过民宿发展将当地的“两山”理论推向实践。从整体上来说，随着一号文件的推出，民宿在供应量上得到很大提升。

需求方面，今年的数据显示，乡村民宿的入住率超过90%。一定程度上来说，乡村资源、乡村环境、乡村碎片化旅游带来的勃勃生机，会带给这个行业新的发展方向。乡村文旅投资也在持续增长，各个地方政府都在做这件事情。这是乡村文旅在供应量方面的显著提高。

第二，城市民宿方向。我们看到了55个城市的租赁市场，平均租金价格在过去一年提升10%;供应量在下降，55个城市的个人房源挂牌量2019年7月约 140.27 万间，2020 年 7 月个人房源挂牌量合计约 91.98 万间，但 2021 年 7 月，全国 55 城个人房源挂牌量合计仅 57.17 万间，一年时间同比大幅下降 59.24%。这些体量迅速下滑。55个城市各种房源挂牌量下滑，导致租赁市场的房源数量下降。价格只和供应有关系，和其他没有关系。这种情况下，城市民宿受到比较大的挑战，也因此影响未来的发展方向。

最近房地产税的推出，在不同城市的试点是完全不一样的，对物业持有者的影响将会非常大。随着政策的调整，这些物业持有者的房源会大量走向市场。走向市场后，长租市场会占相当大的一部分，交易来交易去才是存量，这样对短租市场有很大增量的提升。城市短租市场由于疫情的影响，在过去一两年时间里发生巨大的变革。大量城市短租经营者都是中小经营者，体量比较小。他们一般是十几套，资金承受能力比较弱。很多短租市场的产品重新回归长租市场，更有甚者因为土地成本、资金成本，尤其是房地产产品的价格没有下跌，反而还在持续上升，导致这个行业的经营面临着比较大的困难，因为流量成本没有降低。

今年8月底，北京出来一个风向标，将所有城市民宿全部下架，很多朋友问怎么回事儿。这次和以往对于民宿短租的打击是不一样的。以往所有的打击比较多的是针对民宿经营者的合法性，比如没有工商注册，没有交税，没有公安直联……之前是针对经营者违法行为，这次打击的是房屋违法。这次北京主要打击的是住宅类的房源，因为它不具有商业属性，不可以被经营。

大家买房子七十年产权，这是你的物权，周边小区也是你的物权。物权法约定了不可以对住宅类房子进行经营。北京做这件事情的时候，将所有房源全部下线，包括郊区也下线。这种情况下，全国所有城市民宿都会面临非常大的冲击和疑问。

我大概在八年前提出，公安治理相关管理规定中的技术和法治相关问题，容易管理。而什么是有问题的？最大问题是物权法。从那时候开始，我们经营房源基本上绝对不做住宅类相关的。中国法制观念越来越强，各种权益管理规则越来越明晰，对于各个新兴产业都会带来很大影响。

刚才是从供应方面和大家做沟通，谈到了乡村文旅方面、城市民宿方面和政策管理方面。接下来和大家做一些需求方面的沟通。

民宿在需求方面和财富、认知相关。很多朋友跟我聊天，谈论什么样的情况下国家会大力发展民宿。这个国家的人民富有了，对于知识、对于文化、对于历史、对于未知世界有了进一步的探索，这种情况下民宿作为文化艺术产品，同时承载住宿的价值，它就会迅速成长。而我们所见的民宿，性价比高，成本低，这不是真正民宿的含义。在这个讨论的过程中，我们发现了一些问题。

Z世代客群的接受度非常高，从85后到90后，尤其到00后，在线预订平台中80%的订单来自这个客群。为什么年轻人愿意住民宿？因为未知性。国际连锁酒店，服务是比较稳定的，对于年纪大的客群，希望稳定的感受，统一的服务，一致的客户体验。但是对于年轻人来说，他们希望未来是未知的，住进去房间是未知的，需要尖叫、惊讶，需要不一样的东西。这种情况下年轻人对这些产品，尤其对于城市民宿的产品接受度非常高，很多派对在这里展开。

民宿产品的研发也会朝着这个方向体现，而且会越来越多。接下来，随着EDG决赛获胜，电竞房也会推出，把电竞环境实时模拟放在房间。这种情况下对民宿的客群研究将会非常重要，因为它的产品逻辑会发生变化。

网红产品、标志性产品非常受欢迎，不仅仅是因为产品设计独特，而且产品的内涵被更多人接受。民宿类产品80%的消费群体容易被网红产品吸引，而且需求主要在休闲旅游类产品。非标住宿或民宿。从全球来看，民宿需求不仅仅有消费类、休闲类，还会有很多其他需求，比如过渡性住宿。有人长期出差，长期不是几年，可能是三个月，有人出去培训、就医，都属于这种类型的需求。

在中国，网红类、消费类产品的需求膨胀。互联网经济在2000年开始的时候，都是游戏、MSN、邮件为主。发展到现在，互联网改变了我们学习、生活、娱乐和工作的方式。城市民宿和酒店之间有差异性，在未来发展中，乡村民宿会有国家政策配套支持，我认为它的发展前景将会非常好。中国大量的不动产在旅游目的地开发出来，被消费者接受，一开就是上百万平方米。随着社会进步，我认为城市的商务性和过渡性住宿产品未来在中国也将会成为主流。

在过去一两年时间里，民宿类产品的消费逻辑发生比较大的变化，今年十一省内游占88.3%，自驾游达到55.8%。民宿今年的情况不比去年好，为什么？每年7、8两个月是民宿业的黄金时间，它几乎占到全年一半以上的收入。今年8月份出现疫情，但去年影响并不大。消费者需求比较高，无论是在周末，还是在旅游季，该旅游的时候就会走出去。相信明年这种情况还会继续，我也不认为明年和今年的差别会有多大。

疫情还会发生，还会像空袭一样到来。旅游行业在空袭来的时候就去防空洞，空袭走了看你是不是能很快爬上来，把粮食抢回来。

王京今天见到我，他的表情具有安抚性：你们似乎还在，什么道理？十年前同样的行业，非标住宿，或是叫民宿也好，叫服务公寓也好，托管也好，都可以。这四种模型，两头是城市公寓，里面包含度假，中间两块是城市、乡村民宿，是碎片化的。但是这些可以由一种经济逻辑结构来解释，而且在十年前已经确定。我们做的是将这些房子空余的时间进行分享，成为分享经济，这种逻辑不受制于市场环境的影响，每个人都会用到这种经济模型。

在过去两年时间里，虽然碰到疫情，大量房屋或者绝大部分也都是采用分成方式，有收入了和业主分成，没有收入不跟业主分成，前提是业主自己用，多余的时间拿来分享。由于碎片化逻辑，它的规模也会做大。随着时间往前发展，我们目前经营了六万多套房源，有1200多个固定项目在经营，这些项目是实体在运营的。我们在中国大概帮助1500个开发项目完成了销售，同时获得了项目经营权。目前沟通谈判中的项目四千多个。这些都没有受到疫情影响，而且我认为疫情是短暂的。

从今天去看昨天是没有意义的，尽管旅游业碰到这么大的事情，纠结、忧虑或者自嘲是没有意义的。但是往后看，中国具有极大的消费力，而疫情一定会过去，我们一定会熬得过去。这种情况下，尤其在住宿行业里，中国的不动产行业正在发生巨大的变化。现在来看没有结果，但在未来五年一定会呈现出来。这个过程中，产品、技术、服务，都会发生变化。我和同事在研发一些产品，已经推向市场，受到很大的关注。我们认为，民宿最大的问题除了产品和收益来源，还有技术。大酒店有很多技术投入，而一家民宿除了把房间刷白，是没有技术的。针对这个问题，我们在加大技术投入的同时，对成本、能耗、安全进行管理，我们最后发现这就是我们实现的价值。

我相信任何一个行业都不是孤立的，而是相辅相成的。我们是在做民宿，但和景区、酒店、机票业务都有协同。这些协同将使这个行业走向发展的明天。我们目前正在筹备未来两到三年的库存量，希望获取更多的房源。我们去年并购了Airbnb在中国的线下业务，目前我们还在看更多的标的。我们希望将更多的业务整合在一起，从四个层面同时并进，为明年后年甚至未来的五年做好准备。我们都会在这里深入思考，因为我们在为明天的到来做准备。

谢谢！

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