住房租赁新政或将深刻影响在线短租行业

【环球旅讯】（特约评论员 崇文花市草民）2015年冬，国务院办公厅印发了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，提出“积极发展短租公寓”等理念。这是“短租公寓”概念首次出现在我国的国家政策中。短租行业因此解绑，短租行业合法化。于是，在线短租平台迎来了巨大发展机遇。多家专注于短租的互联网创业公司获得了资本青睐，投融资消息纷至沓来。2016年初夏，国务院办公厅再次发文《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。此《意见》以住房租赁市场为主要对象，并未提及短租业务。但相信租赁房市场的变化会影响到住宿市场，可能助推短租市场的迅速发展。

具体说来，可能会有如下几点影响：

一、房源增加，新经营者涌现

Airbnb、小猪短租、蚂蚁短租、木鸟短租等新兴分享经济住宿平台提供的住宿用房大多来自于个人出租者。他们和民宿经营者一样，自掏腰包，以个体运营方式参与旅游住宿市场的竞争，分享旅游经济发展的红利。这些个体经营者往往向业主整租下一套房屋，对房屋进行粉刷或改造后再通过短租平台分间夜出租获利。迄今为止，业主对房屋拥有主动权，个体经营者会面临业主涨房租和终止房屋租赁合同的风险，相对被动。再考虑到短租的空房率，短租平台上的个体经营者都是小规模经营，很少投入大量资金开拓房源做短租。而《意见》中规定“住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金”。此规定对个人经营者有利，使得他们可以更稳定地保有对经营场所的控制和管理权，放心大胆地投入更多资金开发更多短租房源。

此外，《意见》还规定，“落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房“。并在第六部分《加大政策支持力度》第十三条“给予税收优惠”中做出了明确的减免税额的优惠。估计受到政策鼓励和短租获利多于长租的刺激，更多业主会以自有房屋投入开展经营。

同时，《意见》在第二部分《培育市场供应主体》第三条规定，“鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房”；第四条规定，“发展住房租赁企业”。相信今后会有开发商把适合做长短租的房产拿出来直接出租，也会有房产中介机构为增加收入进入短租市场。

在国外某些国家或地区，房地产开发公司或租赁公司就在兼营短租住宿业务。比如在美国的加州和迈阿密，有些房产开发商兼营物业出租和管理和旅行度假业务，他们向业主销售房产的同时，还和业主签署房产代运维合同，面向观光度假客人出租已出售但无人居住的公寓和别墅，并提供接送机和游艇租赁等旅行度假业务。

此外，根据《意见》第五部分《支持租赁住房建设》第十二条的规定，经营者可以改建房屋用于租赁。既允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，享受居民标准的用水、用电、用气价格。也允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，只要不改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，确保消防设施完好有效即可。规定赋予了短租经营者改造房屋的合法性。短租经营者可在征得有关部门和业主的许可后，对房源进行改造，以利于自己的短租业务。

综上所述，《意见》为短租经营者们提供了政策法规依据，更多的短租经营者或将涌现，更多的房源也将进入短租市场，观光及差旅类消费者的选择余地更加丰富多样。

二、市场竞争加剧，行业细分更加清晰，短租品牌显现

除了像途家这类短租企业自行开发房源出租，现有各短租平台给游客提供的都是房东的房子，收取的是中介信息费。由于政策的影响，不排除在线短租平台像传统房屋租赁企业学习，开发自有产品的可能（如链家的自如寓产品）。很有可能会有些短租平台效仿京东，既提供平台，也组织自营产品的售卖。到时，短租平台内部会有自营房和专业短租经营者管理房源，个人房东房源的竞争。此外，如前文所述，开发商和房屋中介代理机构也会进入，或者和短租平台合作，将自营产品投放在平台开展售卖，或直接开辟自营网站或平台，与现有在线短租平台竞争。OTA们更会凭借自身财力和资源，开展跨界合作，参与竞争。相信未来几年的短租市场，竞争更加激烈。

而在激烈的竞争中，短租市场将细分，短租品牌会逐渐形成，品牌影响力逐渐显现。

未来，日益激烈的市场竞争，将刺激短租平台发掘自身优势，布局细分市场，实行差异化战略。实际上，现有竞争就已经刺激部分在线短租平台做细分市场。据媒体报道，木鸟短租更着眼于家庭出游的住宿需求，而去年获得融资的Misterbnb.com从创业伊始，就选择了以男同性恋旅游者为服务对象在全球布局，大陆地区已有交易量产生。

武玥早在去年发表的《国务院印发《指导意见》，短租行业迎来发展新风向》一文中就指出“短租市场各品牌存在系列问题，如品牌内涵不明确，无明显个性化特征，各企业对品牌的塑造迫在眉睫。只有加强对品牌的塑造，增强品牌影响力，改善人们品牌意识模糊的观念，形成良好的口碑传播，以品牌力量带动企业发展，才能使企业实现持续发展”。

现实情况的确如此，大部分国内消费者无法清晰认知各短租平台的特色，笼统地把短租平台视作提供便宜住所的网站。有些平台号称“有人情味的住宿”，但在做推广时或推送图书馆或推送艺术氛围浓郁的现代建筑，以炫酷吸引消费者目光，缺乏与品牌相呼应的住宿产品和住宿体验。于是，在该平台上的房客也多是为了图经济便宜，根本不期待也不愿和房东有任何互动，甚至根本不需要人情味的住宿。更有些房客，希望通过在线短租平台找到房子业主，力图减少房屋中介的环节，直接和业主签订一年期甚至更长的房屋租赁协议。未来，随着人们对短租的接纳程度越来越高，市场上的供给越来越丰富，市场竞争越发激烈，市场细分会越发鲜明，国内短租商家必须打造出自己的品牌，以品牌吸引到消费者，转化后实现销售产品盈利。

三、行业管理规范或将出台

此前尚未有短租行业管理规定出台，从入住安全到短租收入衍生的税收都未见明文规定。此次《意见》在第六部分《加强住房租赁监管》第十三条“给予税收优惠”中规定：落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5％的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。尽管有如此详细的规定，但未见具体的纳税流程说明（平台是否有代扣代缴义务？）。估计今后有关部门会逐渐增加其他监管细则，对短租行业做出更多具体的规范。