民宿乡居的核心问题有哪些？

【环球旅讯】（特约评论员 辛有刚）编者按：在民宿乡居系列的第一篇中主要探讨了《民宿乡居：情怀和理智到底哪个更重要》，接下来为第二部分，以下为正文：

从2003年开始，从国务院的三农问题到城乡一体化进程，到国务院提出的美丽乡愁和美丽乡村建设到休闲农业的利好政策，民宿乡居的市场机遇也开始真正的火起来，仿佛全国上下69万多个行政村镇一夜之间都开始了美丽乡村建设，那么民宿乡居也就自然而然的变成美丽和休闲建设的主要内容和再现元素。顷刻间好像所有的人都在谈民宿客栈做乡居野奢。在滚滚的大潮之中，我们真的不知道谁穿没穿泳裤，如果真的等到潮水退去，那时候再分享和思考这个问题可能就有点晚了。我们用电影的手法来看几个片段，为本篇评论更好的铺垫：

镜头一：民宿乡居经营者  声音沙哑，裤腿挽起，双手粘泥

放着大城市的优越生活，带着几百几千万的钱想把这个地方打造成一个美丽的品牌和环境，给当地带来更多的客流和收入，可是在项目推进或运营中，却遭遇很多的抵制和矛盾。用心打造的美丽环境，遭到人为的破坏，村民农户的短视行为影响项目的营造和体验等等。

镜头二：当地农户 漠然看着村里的那些新建的翻建的房子

你们这些人来这里还不是看上我们的资源，你说来的客人会带动我们富裕，可是来的人多了，我们这里还是现在这样么？游客的大量进入造成物价的上涨，留下了垃圾，我们是收入多了还是物价涨的多了？村里几户带头的跟你们合作得到好处了，跟我有什么的关系呢？

镜头三：远方美丽的山加画外音：我们在美丽景色中是不是先想清楚民宿和乡居的核心问题，再去做谋划想策划谈规划。

民宿乡居的核心问题一：是农户和企业之间的利益冲突。

农户和企业之间的利益冲突，这是很多民宿乡居的从业者都曾经遭遇或正在遭遇的问题。在跟很多从业者交流中，都会发现他们一肚子的苦水可以倒，这些问题很多的经营者会把它当做推进中的阻力或突发问题看待，基本就是遇到一个想办法解决一个。其实仔细分析，这种冲突矛盾才是民宿乡居以至于美丽乡村建设的根本核心问题，是二个不同利益体的冲突矛盾。也只有想明白并解决了二个利益体的冲突矛盾，后面的问题也才能真正的做到迎刃而解。否则冲突就会始终不断，热心终会伤痕累累，所有的战术上的手段都会被核心的问题影响的面目全非。

民宿乡居的核心问题二：是农户、企业、政府三个角色之间目的性的统一与协调。

在民宿乡居的整个项目推进过程中，作为经营者始终需要思考的是不同角色的团体的不同的目的，不同的角色的团体的目的统一。除了农户，企业还有政府三者的目的性的协调。因为很多的民宿乡居，除了租用当地农户的土地房屋之外，还需要跟政府去协调政策扶持，税收优惠，各种补贴等，所以从开始就需要有针对性的去设计整个的项目的侧重点，不仅仅思考企业如何对接政府，更需要分析政府的需求和政策的侧重点，只有把政策和利益融合起来，才能对整个的项目助力。

民宿乡居的核心问题三：企业的规划发展和区域产业的协调统一

多数的民宿乡居的从业者开始的时候，对自己的定位规划不管是专家建议，还是他山之石，总是有或多或少的方向。尤其在乡村野外的那种民宿乡居，都有多少的辅助产业作为整个项目定位的支撑，在这个除了民宿乡居外的辅助产业的规划中，个人建议还是跟区域的整体产业规划协调统一起来，这样的话就更容易对接后续经营加工销售，不用经营者投入太大精力去分心做这些产业链和深加工的思考，以免影响主业的经营和管理。

民宿乡居的核心竞争力到底是什么?

很多的民宿乡居的从业者，走遍了祖国各地长城内外，考察了台湾日本，总是想把最牛的设计放到自己的作品和企业中来，好像只要有了那样牛设计，所有的事情都是水到渠成了。个人认为，设计是民宿乡居个性和主题的表现方法，也可以是口碑传播一个着眼点，也可以是客户体验一方面，但是这绝对不是民宿乡居的最核心的竞争力。换句话说你把丽江那个最有感觉的客栈搬到你那镇，你把裸心谷复制到你的山沟再造，最后也不一定有那种经营的效果。

民宿乡居的核心竞争力是人，正常企业管理中人和团队是企业竞争力的关键因素，这一点在民宿乡居中更重要。首先民宿乡居为客户提供的就是非标准产品，那么我们无法用标准酒店的要求去体验。这时候能够叫客户觉得你的产品好的，就是内涵和氛围，而这样的氛围是运营团队和周围的农户造就出来的，所以人在民宿乡居中是最核心的竞争力。试验回想当初的大理和丽江，最早的民宿乡居的模式，叫人舒服的是院子里那只晒太阳的狗，会弹吉他唱口音很重歌曲的老板，或者陪你说故事聊心情的长发老板娘。从来不是他的房子他的被子，他们的客栈可能叫你觉得有感觉，但是也不能说有多少设计思维。你的店长是否可以替代那个长发的老板娘陪客户讲故事？你的村民是否可以替代那个老板为客户唱歌弹吉他？走进你的民宿乡居所在地，是冷冷的村民目光还是漫天要价想办法宰客的当地人？还是真的叫人感觉进入了一个世外桃源？回答出上面的问题，在这个时候房间的设计和洗手间大小已经变得不是很重要了。因为开始客户来的时候，就知道了他要的是民宿乡居而不是喜来登希尔顿。

民宿乡居的核心因素是选址，其实很多的好的项目成功之后，可以这样说也可以那样讲，但是真的分析起来，多数项目的核心因素如果非要说三点的话，那一定是”选址，选址，还是选址”，国内发展最好的民宿乡居的省份为什么在浙江，因为浙江省辐射的华东区域，有大量的消费需求和人口基数。你把裸心谷放到西部地区还有那么多的故事吗？好的项目同样需要好的选址。例如当初张艺谋印象系列之”印象海南岛”，政府花大钱引进选址在省会海口，他们想的是用一个表演留住和吸引客人，最后据说亏损几千万。如果这个项目放到三亚呢？三亚一个所谓的俄罗斯车技表演一个晚上观看的游客都有2.3千人，这就是好品牌项目不同选址的后果。

关于民宿乡居项目的选址，笔者学习了关于唐人智库的作品金山岭唐乡项目选址条件，这些条件的明确可以预防项目后期很多问题发生，在这可以跟从业者传播一下各位也可以作为民宿乡居选址的一个参考。

1）战斗堡垒的村两委（必要条件）

2）供电，给排水，WIFI等基础设施完善（必要条件）

3）生态环境好，社会稳定（必要条件）

4）4A级以上景区或者国家风景名胜区，国家湿地，国家公园附近

5）美丽乡村建设政府重点打造村落

6）中国传统村落，历史文化名村

7）市县乡政府职能部门承诺挂职项目推进

8）村庄文化氛围：具有地域特征和乡土民俗特色的生活环境；邻里关系和谐，村民友好；生活方式健康文明，无封建迷信活动；拥有独特的自然景观，文化遗产；周围2千米范围内有可供游览的旅游资源。

9）村庄环境卫生：地表水系水质达标；环境质量优良；生活饮用水达标；无污染型企业；生活垃圾处理有序；无乱搭乱建现象。

10）村庄公共设施：主要道路平整，可通行机动车辆；有稳定的供水，供电及排污系统；具备基本的通信通讯条件，WIFI全覆盖。

11）村庄社会安全：近三年内未发生重大安全生产事故，重大刑事案件和群体性事件。近三年内无重大环境污染事故和生态破坏事件；近三年内未发生甲乙类传染病爆发留下，未发生重大食品安全事故。

12）村庄院落：土地权限，权属明确，具备进行合法租赁或者出售的条件。用地性质合法，无临建违建现象。建筑形态为闲置的古（老）院落或者废弃古（老）民居，院落独立。

（待续，第三篇：民宿乡居的运营思考）