赛道拥挤、产品内卷，超预算投酒店，究竟值不值？

纵观目前整个酒店行业的竞争格局，赛道拥挤、产品内卷，在次方点评采访与调研的大量投资人案例中发现，不少投资人为了增强自身酒店竞争力或出于情怀需要，会在酒店筹建、运营环节不断增加预算，做超出原有品牌标准的产品与服务。

但与此同时，也意味着总投入增加、运营成本攀升。这对于酒店投资人而言，是个两难的选择。

那么，这么做究竟值不值？

提升筹建预算，

超出品牌标准做产品有哪些好处？

投资过酒店的投资人都知道，装修预算超支的每一分钱，都要从后面的收益里刨掉。如果超支太多，将直接吞掉未来的收益……很可能投资人辛辛苦苦忙碌好几年，最终成了给房东、给装修公司打工，自己赚了个寂寞。

但为什么仍有投资人愿意在原有品牌标准之上进行品质提升，甚至不惜重金投入？这么做会带来哪些投资增益？次方点评在积累了大量的投资人案例后，总结了以下两大点：

其一，提升入住体验，增加同商圈市场竞争力

目前，酒店行业产品同质化现象十分严重。所以，酒店做差异化才更有价值。加之，同一商圈内的竞争，让位置资源溢价能力在减弱。做差异化不仅是酒店战略决策层面的事情，更是酒店持续盈利，持久发展必须要做的事情。

因此，酒店投资人在酒店品牌标准的基础上，对酒店服务、酒店环境做“加法”，例如家具、软装方面有一定提升，早餐标准高于原有品牌标准，不仅能提升客户体验，还能提升品牌溢价及市场竞争优势，赢得更多的市场认可及好评。

西南投资人邬先生投资的7天酒店，就是酒店升级了品牌标准，提升客户体验的案例之一：虽然是经济型酒店，但该酒店客房的套内面积达到了33平米，比普通中端酒店套内面积还阔绰，住客只需花费经济型酒店的价格，就可以享受到中端酒店的客房标准，实现了消费体验的升维。值得一提的是，这家7天酒店开业仅月余，酒店在OTA平台上评分就高达4.8分，房价也略高于同区域的经济型酒店。

其二，延长产品生命周期，减少后期运维改造成本；

从目前的行业大环境来看，酒店投资属于长周期行为，运营周期常常会高达10-15年，这就要求业主在对酒店产品质量的把控尤其重视，需要有长期主义心态来进行酒店的投资与经营。

从酒店筹建之初，投资人如果能以长远的眼光来看待酒店经营，那么一定会高度重视产品的使用寿命，大到设计规划、小到装修用材，都会更加精益求精。后期自然能够达到减少运维、改造成本，延长酒店产品生命周期的目的。对于投资人而言，产品生命周期的长短，决定了投资的整体性价比和后期盈利能力。

在之前的采访中，西北投资人房先生向次方点评表示，他在某高端酒店的筹建中，他高于品牌标准，采购了造价较高的螺杆式冷水机组中央空调，虽然单房空调造价3万多，但是这种类型的中央空调，更加高效节能，且故障率低，后期使用、维护比较省心。

什么情况下，

可适当提升预算，拉升酒店产品力？

在次方点评看来，在预算上做“加法”的行为并不适用于每一家酒店，不结合实际情况的“加法”，反而会使酒店投资事倍功半，要具体问题具体分析，从酒店受众群体、酒店档次、物业所处城市等方面出发，只有“对症下药”，才能产生投资增益。

一、档次是关键

1、经济型酒店，尽量减少不必要的浪费

现在的投资人更看重酒店投资性价比，除了要提供合适的产品，也需要酒店集团给到足够诚意的落地方案，而其中最重要的指标就是酒店装修过程中的单房造价，也将直接影响到投资人的投资回报周期的长短，尤其是在经济型酒店的投资中，更是如此。

次方点评认为，在大部分经济型酒店的投资中，还是应该遵循实用主义原则。

尤其在高物业租金的今天，在溢价能力有限的情况下，经济型酒店要获得投资回报预期，还是需要控制投资造价，减少不必要的浪费。

有一位龙姓的投资人就表示，在投资某经济型酒店时。原本预计的单房造价在8-10万元，但因为在筹建期过于感性，想要打造当地的旗舰店，主动选择高配方案，在装修标准上均选用了高配，实际的单房造价成本去到了13万元，成本攀升严重，却并没有为自己酒店业绩带来太大的提升。

2、中高端酒店，可适当拉升产品力

中高端酒店的住客与经济型、中端酒店的客群不同，客人对入住酒店的品质要求较高。

资深酒店投资人韩先生在筹建某国际中高端酒店的过程中，就超出了品牌的一些定位，如：大堂的面积增大了客人休息区域、加强酒店各区域隔音效果、客房内用了五星级标准的床垫、采用高于品牌标准的布草、使用智能马桶与智能客控系统等。

谈及高标准筹建该酒店的原因，韩先生表示，从投资端来看，中高端酒店赛道不是短跑，起码是中长跑，有租赁期长、投资成本高两大特点。从消费端来看，中高端酒店的客人更重视居住体验、品牌认同、以及恰如其分的产品与服务。按照酒店的长远考虑，中高端酒店在筹建期“做加法”，不仅有助于创造独特的消费体验，更能进一步塑造品牌内核，实现产品溢价。

二、根据城市能级而定

1、内卷日益严重，一线城市可进一步提升产品力

近年来，各大酒店集团在一二线城市跑马圈地，不断扩张，一二线城市的酒店市场逐渐饱和。在此境况下，酒店在投资时，于品牌标准上做“加法”，升级硬件和软件，才有机会脱颖而出。

一二线城市消费升级相比三四线城市更为明显，消费者在选择住宿产品时，越发注重差异化、个性化和品质化。相对的，一二线城市酒店的溢价能力也更强，用筹建期升级酒店标准的“小钱”，往往能够换来更高的房价天花板。

华北投资人芦先生的某高端酒店，位于二线城市兰州，为了适配物业的全玻璃幕墙，他升级了品牌标准，将酒店套内面积升级到39平米起，与周边同档次酒店25平米起步的客房相比，尺度宽阔、采光极佳。酒店进入经营期，2023年期间RevPAR达到了410元，与周边同档次酒店比，具有较强产品竞争力。

2、下沉市场投酒店，溢价能力有限的情况下，需合理规划预算

在下沉市场酒店的筹建中，一味追求酒店“差异化”，增加投资额度，是一个很冒险的行为。毕竟在全国范围内，真正有潜力的下沉市场并不多，市场很容易饱和，且人口流入有限，房价天花板也不高。投资人尤其需要谨慎入局，如果贸然加高投资预算，可能会拉长投资回报周期，增加投资风险。对于下沉市场而言，最重要的是需求适配，高溢价产品尤其需要谨慎。

当然，下沉市场并非不能做增值服务，但一定要合理规划预算，在基于自己房价上限的基础上，做一些加法，但整体成本一定要可控。

如何把钱花在刀刃上？

次方点评认为，投资人在提升酒店产品力时，应该有所取舍，可花可不花的钱一律不花，把钱用到刀刃上。住客体验就是刀刃，唯有把钱花在提升住客满意度上，最终才能真正反哺酒店生意。

在采访了数位资深酒店投资人后，次方点评总结了以下四点：

1、根据品类，做差异化增值服务

中端以上级别的酒店，往往溢价更高，这也意味着需要为客人提供更全面、细致的服务，对比同档次酒店才具有更高的溢价空间。

与其它酒店不同，房先生在西安投资的某高端酒店，隶属于一家新兴酒店品牌，配置了一对一私人管家服务，管家能够根据客人需求，提供软性服务，解决客人的问题。具体而言，客人预定酒店后，就会有专属的管家进行联系，入住的过程中，第一时间迎客人入店登记，带客人了解酒店设施及介绍房间等等。

另外，因为酒店距离机场较远，为了提升客人体验和满意度，方先生还购置了商务车，有需要的客人可以提前致电，酒店免费提供接送机服务，收获了不少客人的好评。

经济型酒店也可以适当做增值服务，但需要做到成本可控，毕竟经济型酒店溢价能力有限，若是筹建成本、服务运营成本过高，很难达到投资回报预期。

华东投资人罗先生，在浙江下沉市场开了一家汉庭酒店，考虑到客户体验，他在筹建中自行提高产品装修、服务标准，虽然耗费成本不高，但是收获了不少一众客人的好评。

其一，在房间隔音方面，临马路的房间玻璃换成了降噪、保温等效果更好的三玻两腔中空玻璃，靠小区的房间玻璃换成了双层的中空玻璃；

其二，在冬天为客人提供热矿泉水、在客房内提供免费的充电线并配备4瓶矿泉水等。罗先生表示，虽然存在部分客人将免费充电线拿走的情况，但是与客人对酒店的好印象和因此上涨的复购意愿相比较，这些都只是小成本而已；

其三，酒店临近沙滩，为亲子型消费者提供一次性毛巾，客人可以将酒店的毛巾带去酒店附近的沙滩使用。此外，暑假亲子客群居多，他又为小朋友提供一些沙滩小玩具，赢得了不少客人的好评。

2、隐蔽工程，必须重视投入

资深投资人韩先生表示，酒店做“加法”，除了要在增值服务方面做加强以外，为了提升顾客的感受，酒店在筹建期有一点需要重点关注，那就是隐蔽工程，隐蔽工程在酒店装修中非常重要，它们不仅可以提供舒适的入住环境，还可以保障入住客人的安全，尤其是酒店防火、防盗、隔音、上下水、网络信号等方面。

隐蔽工程中，酒店卫生间防水是重中之重，如果前期施工不当，后期很容易导致漏水、渗水等各种烦恼，一旦需要返工则特别麻烦。因此，防水施工要注重细节问题，每一个环节都不能马虎。

3、因地制宜，做产品“加法”

在酒店投资的过程中，必须要结合所在区域的市场情况综合考虑。在提升酒店预算时，如果能够有效结合城市的特性，提升产品力，是提升客户体验的最好方式。

西北投资人芦先生，就是根据酒店所在城市的特性，升级了酒店对客配置，在经营期获得了不少住客的好评。芦先生在兰州西站附近投资了一家高端酒店，他表示，西北天气比较干，尤其到了冬天，南方来的客人对于兰州干燥的天气极为不适应，为了提升客户体验，在筹建期，他就在每间客房内配置了加湿器来缓解室内干燥的空气，客人有需要的话，酒店也提供泡脚桶，缓解一天的疲劳。

4、取长补短，让“痛点”变“亮点”

投资人能够针对酒店的“痛点”，采取一些措施，让“痛点”变成“亮点”，就可能提升客人满意度，增加复购率，产生新的增长空间。

三亚珊瑚湾文华东方酒店，位于三亚市大东海区珊瑚湾，由于特殊的地理位置，外来车辆出入受到严格管控，这一现象长期困扰宾客和酒店。针对这个痛点，酒店就推出了免费接机服务，解决问题的同时为宾客出行带来更多便捷，巧将劣势转化为优势。

总结

未来，赛道拥挤、产品内卷仍然是行业大趋势。对于酒店投资人而言，仍旧面临巨大挑战。如何把钱花在刀刃上，创造更大的溢价空间，需要极强的专业知识储备。

首先，一定要了解竞争对手：多研究酒店本区域竞争对手的营销政策、产品现状、服务水平，只有酒店所在的商圈酒店才是你直接的竞争对手，也是市场分流客人的直接竞争者。针对竞对做出差异化产品和增值服务，才是致胜的关键。

其次，一定要了解客户需求：要想拉升产品品质，打造产品竞争优势，不仅要把对手盲点分析清楚，更要把客人痛点分析到位，一步一步的进行优化和升级，最后才能形成自己的差异化优势，在本商圈同档次同规模的酒店中脱颖而出。