央企金茂、华侨城为何都在卖酒店？

在行业流动性压力下，地产开发商的处境今非昔比，一些央国企，如金茂、华侨城，近期都在处置资产回笼资金。

10月17日，中国金茂发布公告称，北京渤海润泽商业管理有限公司（简称“渤海润泽”）在公开挂牌程序中以约28.01亿元的价格，竞得金茂北京置业100%的股权。

买方北京渤海润泽商业管理有限公司，最终实际拥有人为石翠及苏福蛇，渤海润泽和他的股东一样较为低调和神秘，至今才成立两个月。

金茂北京置业成立于2007年6月25日，注册资本为16亿元，在转让之前由上海金茂全资拥有。金茂北京置业主要持有金茂北京威斯汀大饭店，该酒店为一家五星级酒店，位于北京东三环核心区域内，在2008年开业，拥有550间客房及套房，据第三方平台显示，日常普通房型的房价在1400元/晚左右。

经营有所改善，属优质资产

从金茂北京威斯汀大饭店情况来看，2019-2021年度和2022年1-3月期间，该酒店总营业收入分别为2.81亿元、1.05亿元、1.53亿元、3545万元；平均入住率分别为85.00%、33.01%、50.17%及35.01%，2020年入住率下降主要是受疫情影响。

从金茂北京置业的财报来看，截止2023年07月31日，该公司营业收入1.32亿元，已经超过去年全年不到1亿的收入，经营有所改善。净利润亏损843.15万元，尽管利润表上尚未恢复盈利状态，但从资产负债表来看，金茂北京威斯汀大饭店仍属于优质资产，资产总计16亿元，负债总计7245.31万元，所有者权益15.29亿元。

金茂为何要出售此优质资产呢？

对于此次取股权出售方式的挂牌转让，中国金茂在公告称，这在目前市场情况下是以合理价格实现酒店整体销售的良机。出售事项带来的现金流及利润，将有助集团整体财务状况及营运资金的优化。同时，令集团可以适时寻找其他新投资机会。此次出售事项所得的款项将用于未来可能的合适投资或作为一般营运资金。

中国金茂2023年上半年收入约268.41亿元，同比减少7%。归母净利润约4.32亿元，同比减少83%；公司毛利率为17%，同比减少5%；上半年城市运营及物业开发毛利率为11%，同比下降8%；商务租赁及零售商业运营毛利率为83%，同比下降1%；酒店经营毛利率为50%，同比增加16%。

对于一家规模不小的央企，归母净利润大幅下滑，这样的盈利指标稍显逊色，而此次股权转让，不仅能回笼28亿元的资金，还能实现约13亿的出售收益，能在一定程度上改善金茂今年整体的盈利能力。

和金茂一样，另一家央企华侨城，也在出售酒店套现。

10月11日，华侨城（亚洲）发布公告称，其间接非全资附属公司华侨城上海置地计划以不低于人民币24.3亿元（含增值税）的价格，于北京产权交易所透过公开挂牌出售上海苏河湾项目部分资产。

这意味着，位于上海核心地段的明星项目上海宝格丽酒店，在开业5年后被公开挂牌出售。上海宝格丽酒店是全球第六家、中国第二家宝格丽酒店，项目距离南京东路500米，距离外滩、人民广场都仅1km。

来自酒店官网的信息显示，上海宝格丽酒店由意大利建筑事务所Antonio Citterio Patricia Viel操刀设计，由一栋高48层的宝格丽大楼、上海总商会、意式花园组成。

常年亏损

上海宝格丽酒店位于宝格丽大楼的顶部8层，拥有82间客房及套房，其中包括19间酒店甄选套房。根据其酒店官方网站及部分酒店预订网站显示，该酒店大部分客房的常规价格均在6000多元-8000多元一夜，是普通五星级酒店客房价格的至少3-4倍，即便是特别优惠价，也要5000多元一夜。上海宝格丽酒店最贵的套房，甚至每晚价格超过30万元。

上海宝格丽公寓位于宝格丽大楼的5-39层，总房间数量达243套。其中，约145-172平方米的1+1房，每月房租在5.3万元-6.8万元；约208平方米的2+1房，每月房租在6.6万元-12万元；约256平方米的3房，每月房租在9万元-15万元，最短租期6个月起。

尽管酒店价格位列上海高端五星级酒店前列、公寓租金每月超过5、6位数，但仍然改变不了其常年亏损的命运。

出售公告显示，此次出售的上海苏河湾项目部分资产截至2021年12月31日止年度、截至2022年12月31日止年度、截至2023年6月30日止六个月的收入分别约为2.49亿元、1.40亿元、1.19亿元，除税后亏损分别约为1077万元、5225万元、690万元。

卖房还贷

根据交易公告，为担保华侨城（亚洲）的贷款，上海苏河湾项目酒店房产主体及其他建筑被抵押予一间商业银行，截至2023年6月末的贷款余额约为9.6亿元。

如若按最低价格24.3亿元达成交易，除去交易税费、交易费用及其他开支合计3.6亿元，华侨城（亚洲）出售上海苏河湾项目部分资产可回收现金约20.7亿元，预计产生收益约5700万元。

谈及此次出售资产的理由，华侨城披露，董事会认为此次出售资产将令集团盘活其资产、加速资产周转，交易产生的现金流入可用于偿还贷款及借贷，并可降低集团的计息负债及实现投资收入。

连年亏损，华侨城早已开启变卖资产之路

自2018年开始，“华侨城系”数十家子公司股权和所持资产被出售或转让。在行业调整期和疫情影响下，经营压力较大，近两年，其房地产业务和旅游业务双双大幅下滑。

2022年，华侨城历史性出现亏损。一季度实现营收74.7亿元，同比下降13%；归母净利润1.8亿元，同比断崖下降80%；归属上市公司股东的扣非净利润为-6385万，同比下降107.41%。2022全年来看，上市公司实现营收767.67亿元，同比下降25.17%；归属于上市公司股东的净利润亏损109亿元。今年上半年仍亏损13亿元，截至今年6月末的有息负债总额达1343亿元。

曾经的文旅之王陷入困境。

其中，华侨城（亚洲）自2020年以来公司连年亏损，其中2022年因为计提多项资产减值损失，华侨城（亚洲）的归母净亏损高达19.13亿元。今年上半年，华侨城亚洲实现收入约1.94亿元，较去年同期下降约77.9%，由于地产市场行情继续下行的影响，公司归母净亏损2.12亿元，而去年同期为亏损6155万元。

截至2023年6月末，华侨城（亚洲）的短期借款为65.77亿元，而公司所持的货币资金为25.6亿元，无法覆盖短债。这意味着，华侨城（亚洲）的流动性短期内会遭受颇大挑战。

“华侨城系”的另一上市平台华侨城A也面临着同样的困境。2022年，华侨城A同样因为计提资产减值损失造成巨大亏损，期内公司营收767.67亿元，同比下滑25.17%，归母净亏损109.05亿元，2021年同期为盈利37.99亿元。2023年上半年，公司营收增长回正，同比增18.56%至194.38亿元，然而归母净亏损持续，为亏损13.06亿元，上年同期为1.05亿元。

华侨城表示，地产行业信用风险在不断上行，房企资金周转能力、融资能力走弱，在行业压力传导下可能发生流动性不足、偿债压力加大等问题。此次出售上海宝格丽酒店亦是华侨城主动化债的举措之一。