说了多年的城市酒店转型，该往哪里转？

旅居住宿项目，包括星级酒店、中端及经济型酒店、会所、办事处、公寓、民宿、短租房、旅馆、农家乐、招待所、培训中心等等满足常规生活以外住宿等需求的产品。这些产品组合在一起，构成“旅居住宿大市场”。分布在城市的旅居住宿项目，是旅居住宿大市场的重要组成部分。方便起见，下文将“旅居住宿项目”简称为“酒店”（需要注意的是，这不是狭义的“酒店”概念）。

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城市酒店的

消费动机与客源类型

在发展初期，酒店被视为旅游六要素之“住”的核心组成部分，因此一直有观点认为，酒店行业源于旅游的发展，应该顺应和满足的是旅游客人的需求，“旅游饭店”的概念顺势而生。

随着城市商务往来的频繁、会展产业的发展，城市酒店被赋予更多的对应商务、会展住宿需求的使命，甚至直接被称为“城市商务酒店”。

在城镇化进一步发展的今天，城市酒店面对的客源类型更为多样，通常分为商务客人、旅游客人、休闲客人等等。酒店营销看似有了更多的选择，却容易“乱花渐欲迷人眼”。于是市场行情向好时，大家伙儿一起飞；市场稍有风吹草动，就迅速分出高下，不少酒店便出现收益下滑甚至亏损。

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城市酒店的

根本需求来自城镇化

中国的城镇化进程是一部由农村人口向城市迁移推动的历史演变。自1978年改革开放以来，城镇化的速度不断加快，城镇化的进程伴随着经济的腾飞和社会的全面发展。城市规模不断扩大和城市结构愈加复杂，使得城市人口结构发生了巨大的变化。这也给城市酒店的发展带来契机。

1998年，酒店全行业亏损，其根本原因是城镇化需求不足，导致酒店的消费需求不足。

随后，中国房地产市场化起步，城市规模急剧扩张，城市的实际居住人口快速增加，对酒店的需求也迅速增长。配合房地产的拿地、避税等多重需要，城市酒店的规模迅速膨胀；再到后来，城市间商务、会展等往来日益频繁，加上城镇自身的各项需求，催生了经济型连锁酒店的快速崛起；接着，消费升级带来中端连锁、精品酒店等产品的蓬勃生机。

为了更清晰直观地展示城镇化与城市酒店发展的关系，笔者查阅了大量数据统计材料，做出下面两张图，从数据角度揭示出两个客观规律：一是城市酒店的规模增长是基于城镇化的发展；二是在历史进程的各个细分阶段，城市酒店的业绩表现取决于酒店数量和城镇化率之间的供求关系。

图1

图2
注：数据来源星级饭店数量与利润总额来自中国文化与旅游部统计资料，住宿业数据来自国家统计局。

从城镇化率（图1的次坐标轴对应的蓝色曲线）的增长速度来看，城镇化大致分为以下几个阶段：

第一阶段，1995年以前，城镇化率的年增长速度不超过2%，曲线相对平缓；

第二阶段，1996-2018年，城镇化率的年增长速度一直保持在2%以上，其中两个小阶段的增长速度引人关注，分别是1996-2001年期间维持在4%以上，2004-2007年基本维持在3%以上；

第三阶段，2019年及以后，城镇化率的年增长速度回落到2%以内，2022年跌至0.8%。

住宿业的规模受统计口径不一的影响存在差异，为了更真实反映行业规模发展历程，2008年及以前的行业规模以星级饭店数量统计数据为准，2008年以后的行业规模采用国家统计局的住宿设施数量统计数据。

对照来看住宿业的规模发展过程，从图1不难看出，住宿设施的数量曲线（对应图1的主坐标轴）与城镇化率曲线保持方向一致且更陡峭（增长速度更大），尤其是这几个阶段非常突出：一是1998-2000年，二是2012-2013年，三是2018年以后。这三个小阶段的背离式发展（尽管方向一致，但速率差距过大）在一定程度上导致了中国城市酒店历史上的几次亏损周期。

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城镇化新阶段之下，

城市酒店应审时度势

1、中国的城镇化进入新阶段

一是从绝对数来看，2022年，城镇化率突破65%；二是从相对数来看，从2019年起，城镇化率的年增长率进入1.0时代（不足2%），2022年增长率仅为0.8%，其中有疫情三年的偶然因素影响，但偶然因素只是加剧和催化了历史趋势这一必然因素的作用。

政策层面，中国从2012年开始提出了“新型城镇化”的理念；党的二十大报告提出“人民城市”“城市更新行动”“宜居、韧性、智慧城市”等，更是为新时期推进以人为核心的新型城镇化指明了基本方向，也标志着我国城镇化进入以提升质量为主的转型发展新阶段。

2、新阶段下，城镇化（与酒店相关的）的历史短板与新契机

首先，新阶段的城镇化将改变过往的高歌猛进，不再偏执于数量增长，而是着重于提升质量，实施城市的有机更新，提高城市的密度和精度。这个阶段要以空间结构调整为主、质量提升为优，更需要挖掘存量，整合与提升存量的价值，将存量资产尤其是闲置资产盘点清楚，并在“集约、智能、绿色、低碳”的发展新要求之下，研究转型，创造新生。

其次，城市要以人民为中心，就更要以人为本，结合“满足人民群众对美好生活的向往”，城市大休闲已成为必然趋势。在这个趋势之下，与人民生活息息相关的广义休闲产业将获得新发展契机。

第三，县域经济迎来新机遇。完善城镇化空间布局是新阶段的客观要求，也是城镇化高质量发展的需要。在这个阶段，有序地培养都市圈，转变特大和超大城市的发展模式，提高大中城市的功能与品质，都是不可或缺的；同时，需要以县城为重点推动城镇化建设，而且是以人为核心的新型城镇化。

3、顺应新阶段，城市酒店应审时度势，重新选择

首先，考虑大方向，是去是留？留下来的话，是在现有基础上精耕细作，还是基本延续现有定位并做升级提质，又或是大刀阔斧全面转型？就单个项目而言，这就是战略层面的问题。

其次，确定大方向后，还需要解决后续的战术问题，尤其是全面转型的方向下，该往哪儿转？基本的思考方向是，城市酒店需要顺应新阶段特征，弥补城镇化的现存短板，回归商业地产的本质，寻求新的定位，实现转型。

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城市酒店

可参考的转型之路

需要强调的是，本文着重探讨单个城市酒店项目如何转型，可以是单体酒店，也可以是连锁品牌下的某具体酒店项目；事实上酒店转型还有个重要课题就是酒店品牌的转型，如有机会将在后续做专题探讨。

城市酒店是商业地产的一种类型，我们从多个方面来理解这个话题。

第一，从这个角度来看，经营酒店这门生意，带来的机会成本就是物业出租的租金价值；如果是租赁物业，租金就是直接的成本。

第二，商业地产是依托城市尤其是所在区位及周边环境而存在，酒店转型要结合所在区位的市场形势，综合利用周边的资源和社会条件，重新定位，成为城市服务综合体或者是综合体的重要组成部分。

由于地理位置和环境的差异，不同区位的城市酒店可以选择不同的转型路径，以下列举几种典型的考虑方向供大家参考。

一是医养健康综合体。典型的是医院、专业医疗机构、高端医美场所周边的城市酒店，尤其是负有盛名的综合性医院或者专科医院周边。这些酒店可以考虑以医疗养护、康复、陪护等需求为中心，在高质量满足酒店客人底层需求（住宿）的基础上，仔细研究医患及家属的细节需求，针对性地提供便捷的设施和周到的服务。比如基础性的自助洗衣晾晒、提供医院信息、营养餐、家属餐，更进一步的健康咨询、情绪安抚、陪诊服务、协助预约挂号，甚至专家诊疗的绿色通道等等。这样转型之后，酒店能成为这个医养健康综合体的重要组成部分。在医疗资源丰富的大型城市，这条赛道能容纳更多的城市酒店。

二是教育研学综合体。典型的是大中专院校以及大型研学基地附近的酒店。可以对应这些学校或机构带来的师生员工知识提升与休闲娱乐、家长家属探望陪读、学术及商务交流活动等等需求，尤其是要及时关注和响应年轻学生的新兴需求，对传统酒店产品进行升级换代，植入相应的文化、教育、时尚元素，提供各种配套设施，甚至协助组织相关活动。

三是社区服务综合体。这种综合体的出现是新型城镇化的需要，目前已经在一些经济较发达城市出现并推广。主要是面向社区居民提供集约化服务、覆盖居民全生活链的综合性、多功能社区服务设施，为居民提供公共服务、文体娱乐、养老托育、医疗卫生、议事协商、便民商业等服务。位于成熟社区周边的城市酒店可以考虑这个转型方向，对应周边社区的需求，进行针对性的转型，提供社区友好型的设施与服务，甚至直接转型为社区服务综合体。

四是创意文化综合体。通常是创意文化产业园区周边的酒店转型为综合体的一部分；或是酒店自身带有鲜明的创意文化禀赋，从而转型为综合体本身。不管是哪一种，都需要体现出文化创意的特质，提供各种与当地文化、艺术、创意产业相关的服务和体验。

五是创业孵化综合体。这类综合体主要面向小微企业，提供各种企业服务，如会议室、商务中心、IT支持等。创业园区、创业服务中心附近的酒店可以考虑这个转型路径，为小微企业提供一个更加便捷和高效的工作和生活环境。

六是乐园配套综合体。通常与主题乐园或大型景区相连，提供各种娱乐、休闲、购物等服务。

总之，酒店需要顺应城镇化发展的新趋势，根据实际情况进行具体分析研究，制订科学的转型计划，并有效实施。如此一来，于项目，能改写生命周期曲线，重获生机与活力；于行业，能优化结构，错位竞争，剩下的酒店能够精耕细作，形成高品质发展；于城市，既可以补城市短板，符合政府需求，又便于市民生活，符合“人民城市”的大方向。

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