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地产酒店大量抛售,谁来接盘?

市场很热闹,交易很寂寞。

任何产品能销售成功,目标客户精准定位是前提。最近行业热议之一应该是地产酒店的大量抛售,一个个地产大老都在极力处置手中的工具酒店,以置换可贵的现金,各种信息都是“在卖”。卖家很多,有名有姓、手中有多家酒店的基本都在卖方队伍中排队,原因也相同:继土地红利的消失,房贷集中管理等多项政策出台后,地产集团的输血渠道关闭,在建项目的现金流一时都出现问题,压力之下,降低负债、资产重组是自救的措施之一。作为拿地、抵押融资、品牌溢价的“工具”- 不动产酒店,抛售变现可以暂缓主业资金短缺之急。当年为地产溢价建酒店和如今为主业抛酒店,都是同样模式、思路和方法。

市场很热闹,交易很寂寞。有的“卖家”为了尽早脱手,价格也不按行业常规评估价值,有在原投资金额上打对折的、还有打三折的,有点“能卖多少算多少”的态度,只是市场反应并不如意,“买家”寥寥,回流现金并不如预期。

地产酒店抛售的目标客户是谁?现在是否还会出现像2017年收购万达旗下77家酒店的类似融创、富力那样的大集团“买家”?众所周知,这两家大集团以为捡了便宜,其实是帮万达解套,到如今想学万达都难, 因为现金流也遇到同样的问题, 所以地产同行难有买家了。今年初上海地产以45亿接手世茂在上海外滩的茂悦大酒店消息出来后,很多地产集团将目标客户瞄准了国有地产大集团,但随后也没有更多类似的“买家”出现在地产酒店收购的新闻中。

为什么这些属于抄底价的地产酒店并没有进入不同风投基金的法眼?请问地产酒店是蓝海吗、有增值变现的潜力吗?为什么国际酒店投资集团也没有看好这次机会呢?不是前几年就有喜达屋投资集团花小钱对中国市场做过试探吗?

任何一项商品的买卖,其价格一定会和价值挂钩,对于酒店不动产这样的商品,其价格和价值除了投资建设期的资金投入(很大比例的银行贷款),还有和其他商品的不同点,更是和主业商业地产有区别,酒店资产是一项长期需要沉淀的资产,其价格和价值还依赖于设计、建造的品质,以及开业后的经营管理。行业同仁都明白一点,目前动軋几个亿、几十个亿的豪华地产酒店,从开业的第一天就背负着经营利润抵不了贷款利息的压力,可能已开业的甲酒店是正在建设的乙商业地产的抵押物,排队正在抛售的地产酒店,“买方”到手的可能不是资产而是负债。众所周知,地产界对于投资酒店有种说法:豪华酒店玩的是金融杠杆投资,而不是酒店经营投资,目前的抛售就是去杠杆。负债的酒店其融资作用也不存在了,不是真正想收购、经营有价值酒店资产的“买家”当然不多了,拿出现金交易的更少,在目前政策环境下,哪方神仙愿意和有能力给自己加杠杆?

随着城市老龄化比例的不断提高,2022年养老产业规模已经达到9万亿元,根据预测,这个数据在2025年与2030年,将分别突破12万亿元和20万亿元。笔者认为,不少地产酒店很适合做高档养老公寓,这既解决了养老设施的短缺,又将成为地产酒店成功转型的一个方向。只是这块蓝海同样需要集中管控,多多利用存量酒店改造转型,不能再浪费资源进行大量的新建,这将会形成新市场的新内卷。当然酒店员工是否愿意留下来为老年人服务,将是另一层面的话题。

袁学娅
袁学娅

上海星硕酒店管理咨询有限公司 首席咨询官

袁学娅女士现任上海星硕酒店管理咨询有限公司首席咨询官。曾在多家国际著名酒店管理集团担任高管职务,兼任中国旅游饭店业协会专家委员会委员,拥有28年中外高级酒店管理经验。袁女士也是厦门大学、中山大学等知名大学MTA 客座教授。

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评论

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陈琳琳-差旅博琳

呵呵呵,都缺钱,拭目以待,没准外资有兴趣呢。以人民币计价资产未来预期会升值!

2022-05-13
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User23853

做养老院?

2022-05-12
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